春节过后，本应热闹起来的租房市场却一反常态，冷清得让人惊讶。

“春节后看了很多房子，每一套的质量都还不错，但租房的人明显少了，我也有了更多的选择。”乐晨(化名)告诉第一财经记者。到上海两年的他在陆家嘴上班，考虑在东昌路附近租房，看了几家中介之后发现市场起了不小的变化。

中原地产数据显示，2017年1月中原(上海)租金指数为236.7点，环比微跌1.57%，同比上涨1.37%，租金指数连续4月下滑，全市租金均价77.2元/平方米/月。

记者在上海普陀区多家中介走访发现，去年春天，这些门店的出租房源几乎没有，但今年2月末大量房源涌现。

据房产中介门店反应的实际情况，有几套今年1月房东委托挂牌的租房房源，租金价格是市场价，但至今未被租掉。

中原地产数据显示，1月份中原二手住宅租赁共成交730套，环比下滑33.82%。从供需结构看，受租约到期及临近年末租客集中返乡影响，各区域租赁挂牌房源均较为充裕，1月成交量均有不同程度的下滑(多数区域成交量跌幅2成以上)。供求失衡导致部分区域租赁房源长期无法成交，业主主动下调租金价格，以闵行区为例，区域内一房租金在4000-5000元/月左右，1月份下调200-300元，两房租金在6000元/月左右，下调400-500元。

“在中山公园板块，以往2月份是租赁最为活跃的时候，但今年相当冷清，年后也就平均一天一组客户，这种客户量很难转换成交易量。”中原地产市场分析师卢文曦指出。

“租房的中介告诉我，最近房源非常多，我这个房子去年可以租到5000元/月，今年我租下来的价格是4500元/月。”乐晨说。

从中原地产的统计情况看，2017年1月份，全市所有区租金指数均下滑，其中，浦东、长宁、杨浦租金指数跌幅均超2%，跌幅最大，其余区域跌幅均在2%以内。

本月低端物业样本中，租金环比上涨占14.81%，租金环比下跌占85.19%。租金涨幅前三有宝山区大场板块“金地艺境”、嘉定北部板块“天居玲珑湾”、宝山淞宝板块“海滨新村”，均价分别环比上涨9.75%、7.01%、5.22%。跌幅居前的楼盘有，嘉定主城区板块“新城金郡园”，宝山罗店板块“宝虹家园”，松江泗泾板块“金港花园”，均价分别环比下滑9.93%、1.58%及1.58%。

本月中高端物业样本中，租金环比上涨占10.82%，较12月减少7.09%，租金环比下跌占89.18%。涨幅前三位的楼盘有浦东新区三林板块“永泰花苑”、松江三林板块“三湘四季花城”，杨浦鞍山板块“荣丰花园”，均价分别环比上涨9.90%、9.24%及8.72%。跌幅前三位的楼盘有长宁古北板块“鹿特丹花园”、浦东新区北蔡板块“万邦都市花园”、杨浦黄兴板块“珠江香樟南园”，分别环比下跌10.18%、9.89%及9.83%。

易居智库研究总监严跃进指出，租房支持政策的提供使得租房市场供应加大，价格自然开始下滑。

1月6日，住建部发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，鼓励开发商出租存量房，将改变房地产市场只售不租、多售少租的局面。1月25日，上海市房管局表示，将鼓励培育一批专业的代理经租机构，预计春节前后将下发相关文件，鼓励专业机构为业主提供代理经租服务。

“去年上海房价上涨明显，不少原先租房的客户也成为买房大军中的一东方网12月14日消息：据《青年报》报道，有的是因为孩子读书，不得不全家出来租房；有的是因为工作交通方便需要，在单位附近或者地铁口租房；有的人则是因为经济压力，把自己的房子租出去，然后再租个小房子以便于赚取差价……明明拥有自己的住房，但是不少上海市民因为各种原因成为了“换租族”。

　　据某知名租房企业市场研究中心公布的一项针对换租者居住观察报告显示，在上海，自身拥有住房，仍需要另租房满足居住需求的“换租族”的住房需求为8000多套，略低于上海825万户总家庭户数家庭的1%，在租房大军中占比在6%左右，却有增多趋势。但是租房的不稳定性、搬家成本高也让这些“换租族”面临不少烦恼。

　　案例

　　虽然有了两套房但时隔八年再成换租族

　　36岁的刘女士最近有点忙，她看了一个月的房子，想租一套能够满足一家五口、祖孙三代居住的房子，并不比买一套轻松多少。

　　2009年，刘女士和老公在中外环买了一套小两室婚房，成了有房族。2012年女儿出生后，父母来帮忙带孩子，小房子立刻变得有点局促，父母也总嚷着老家有大房子，要把外孙女带回去照顾。

　　刘女士和老公割舍不了跟女儿分离，又想让父母舒心，所以那几年她几乎全副心思都在想，怎么能换套大房子，2015年上半年，在自己的努力和全家帮助下，在附近又买了一套120平方米的三房，还款压力挺大，好在还能坚持，小房子出租也可以略做补贴。

　　这两年夫妻俩的收入上升挺快，当初的还款压力已经不再是问题，开始考虑女儿上学的问题，附近的学校都一般，于是她们卖掉了小房子，在徐汇区置换了一套更小的房子。

　　女儿马上要读幼儿园，徐汇的小房子无法容纳一家子，暂时无力换更大的房子，他们选择把两套自有住房都出租，在徐汇租一套大房子住。时隔八年再租房，刘女士说除了找房子、搬家和其他琐事交织，的确有点心累外，租房本身自己和老公都很接受，相比年轻时的租房很不同，现在更清晰和笃定自己是为什么选择，而且选择空间比以前大很多。

　　刘女士告诉记者，也有朋友劝她把两套房子卖了，直接换一套大的，但刘女士有自己的考虑：公公婆婆年纪大了也要来上海，希望给他们备一套，既然现在能维持，就不要轻易妥协了，女儿小学毕业前，看情况能不能再换一套徐汇大一点房子，如果不行，就让女儿初中住校，全家搬回中环外，这几年注定租房，不过与自己想要的生活正在逐渐接近，换租的生活却也不错。

　　为结婚，买郊区房到市区租房“曲线救国”

　　眼下一线城市房价涨了不少，许多年轻人就选择在次中心或者郊区买房。房子是买了，可上班又不方便了。不得已之下，这群年轻人选择成为“换租族”。

　　刚工作三年的市民小张告诉记者，他是去年年底结的婚。“女方家虽然没有明说，但是丈母娘的意思是必须稳定了才能结婚，意思就是要男方先买房才答应婚事。”小张说，可是当时手里的钱，如果在市区买房最多只能买个10平方米。考虑之下，自己只能“曲线救国”了。结婚前小张在青浦购买了一套90多平方米的二室二厅的房屋。“结婚住的话肯定没问题了，但是从新家到两人的单位，公交换地铁基本上都要1个半小时，实在太远了，所以我们将新房租了出去，又在长寿路地铁口附近租了一套两室的房子。”为了工作方便，小张夫妇成了“换租族”。

　　小张告诉记者，“首次置业，我购买的楼盘在目前看来较偏远，但有较好的规划，预期房价会升值，因此暂时并不抛售，我把那套住房租出去，每个月也有2500元的房租收入。”小张说，现在看来当初这个选择是对的，买的房子也涨了一些，避免了个人资产流失，等到合适的时机他会卖掉青浦的房子，再在市区购买一套合适的房子。

　　为了生活方便，60后也“赶时髦”成换租族

　　“以前感觉租的房屋没有家的感觉，但是身边的不少人都在租房，年轻的、年纪大的，只要有生活上的需要。”“60后”赵先生说，摇身成为换租族，就是为了生活方便。

　　赵先生一直在闵行开发区一家医疗企业从事研发工作，5年前在单位附近购房，每天走路上班不到20分钟，很适合经常加班的节奏。当时赵太太在漕宝路附近工作，开车上班也还能接受。今年赵太太跳槽后，在人民广场附近上班，上班时间太长，他们决定先在1号线附近租一套租金6000元以内、两人上班时间都在1小时内的房子，自己的房子以每个月3000的价格直接租给了赵先生的同事。

　　同样，“60后”的黄先生以每月12000元的价格把自己古北的房屋租借出去后，以每月16000的价格在新天地租借了一套房子。黄先生说，城市的成熟程度越高，城市压力、城市便利以及城市发展，都会带来新的释放，换租的原因也会越来越多。在他的身边，“80后”和“90后”是换租一族的主体，但是大家的观念都在慢慢改变，“60后”也成为其中的一部分。

　　“我们和一般的房客不一样的一点，因为有以租养租的基础在，所以换租对租金的承受度相对高一些，所以在某种程度上，我们对房屋的品质要求也会相对提高。”黄先生表示，换租人群涵盖了各个年龄阶段和人生阶段的人群，大家换租的目的各不相同，价值观、消费观、生活方式也有很大区别，但殊途同归之处在于——为更接近当前和未来的生活规划，而选择换租。

　　在换租者居住观察报告，记者看到，“80后”是换租族的主要群体，占比为48%，“70后”和“90后”分别占比24.3%和18.6%，而“60后”及以上占比为9.2%。

　　分析

　　按照习惯，市民往往将居住需求的更新投射到购房市场，而实际上，租房更及时地承载了大多数人的居住需求更新。“换租”因低碳、环保，能节省时间、改善居住条件，不用为大笔的购房款发愁，正受到部分年轻人的青睐。

　　生活轨迹快成为换租主旋律

　　据统计，目前上海总家庭户数达825万户。超大规模的家庭基数，产生的居住需求注定会千差万别，也注定换租需要也会形成庞大的居住市场。记者采访中发现，大多数换租族是为了节省时间，适应快节奏的城市生活。而根据换租者居住观察报告显示，41.6%的人群选择成为换租族正是为了解决自己上班通勤距离问题。

　　记者在真北路上的一家房屋中介采访时，遇到了正在找房子的小周。三年前，90后小周在家庭的资助下，在金山买了一套新房，去年交房装修后，自己满心欢喜的搬进新居，销售的工作性质弹性很大，但一个月不到就又重新跑回市区，主要是圈子都在市区。房子租给了自己在附近某家IT跨国企业上班的同学。因为工作需要，小周最近打算中环外找个3000元左右的一室一厅的房屋。“如果住在金山，出行成本实在太高了，而且每天需要早起晚归，我身体也吃不消。”小周笑称要赶紧找个女朋友，两人租房还是会比一个人划算不少。

　　对此，上海链家首席市场分析师张月表示，随着城市纵向发展越来越快，更多家庭的规划和远景目标在快速发生变化，不可避免的需要更为匹配的居住条件，因此改善型居住需求会越来越多。“通常情况下，大家都认为改善是通过换房来实现的，实际上通过换租实现也是一种选择。”张月分析称，通过换租时条件的取舍尽量求全，去完成“资源置换”，是很多年轻换租族热衷的事情。

　　为孩子上学而“舍远求近”

　　秦先生原本的住房在徐汇区建国西路上，地段非常好，而且也是学区房。但是因为孩子上学的问题，秦先生一家也成为了“换租族”。根据换租者居住观察报告显示，10.4%的人群成为换租族是正是为了方便子女上学。

　　秦先生告诉记者，当初买房子的时候正是考虑到学区，买的房子对口建襄小学，但是今年孩子很争气的考上了上海世界外国语小学。“既然孩子考上了这么好的学校，不管有什么困难我们就会去上。”今年9月份开始，秦先生每天需要驱车1个多小时送儿子上学，然后再花近1个小时去单位上班，真是苦不堪言。再三考虑后，秦先生决定通过“换租”的方式解决问题。他先把建国路上的房子出租，再用租金在世界外国语小学附近租住了一套三室的居室。现在，每天早晨全家都可以多睡两个小时，再也不用“漫漫上学路”了。“因为都是学区房，也都是三房，所以收入和支出基本差不多，也不用贴什么钱。主要孩子睡眠可以保证了，这比什么都重要。”

　　记者调查发现，很大一部分换租族就是为了孩子上学方便或者是方便家长陪读。在徐家汇附近一家房屋中介的负责人张经理介绍，每到新学年开学前，附近学区房租金都会小幅上涨。不少来中介求租的客户，会同时委托中介将自有住房出租。记者了解到，学区房、繁华地段的中小户型，是家长和年轻人首选的求租对象。

　　“以大换小”租金差贴房贷

　　除了为了生活方便、孩子上学方便，还有一部分人群成为换租族则纯碎出于无奈。根据换租者居住观察报告对年轻“换租者”租金收益分析，其中43%的换租族原租金收益<现付租金，平均每月需要支付1300元；21%的换租族原租金和现付租金持平；还有36%的换租族原租金收益>现付租金。

　　沪上实行严格限购令，作为新上海人家庭暂时仅有一次购房机会。为追求“一步到位”式置业。李先生夫妇首次购房就买了一套三房二厅的房屋。夫妻二人不仅拿出了工作近10年的全部积蓄，还问双方父母和亲戚借了一笔钱，再加上银行贷款380万元，李先生夫妇购买了一套总价在800万元左右的3房2厅的房屋。

　　但是，住进大房子没过半年，李先生夫妇逐渐走出了买房后的喜悦心情，转而走进了“巨额”债务的烦恼中。尽管夫妻二人收入都不错，但每个月需要2万元左右的房贷、父母亲戚的借款，再加上孩子学习的开销，让他们感觉有些力不从心。在后悔不该买那么大房子的同时，两人也在积极地寻找着解决的办法。于是，李先生与妻子商量：反正家里加小孩就三个人，其中有一间房长时间是浪费的，还不如把这间房单独出租出去，把这笔钱补贴到房贷中。但是妻子表示，和其他人合租毕竟麻烦，还不去把整套房子全部租掉，然后去孩子学校附近租一套小户型来住。

　　一番折腾后，李先生把他们购买的房子租了出去，租金是每个月10000元，而租借的两室户租金为每个月5800元，每月一来一去有了4200元的“盈利”。

　　记者采访中发现，对一部分换租族来说，由于既是房主又是租客，租金差额收益受市场租金涨跌变动的影响较小，以大换小后一定程度上可以保证每月的稳定收益。随着人们对住房的多元化需求，换租族的比重或会增大，不少70后、80后人群纷纷加入到换租族群体中。

　　虽然，换租可以相对简单地满足很多人群的多元需要，但“换租”也存在一定风险，如空租、频繁搬家等。“换租族”要精心挑选房客，尽量避免自己的房子空租，从而影响租金收入；租住的房子要选择长租期，避免房东有变，自己不得不搬家，而拖家带口的搬家又是个大工程。因此，“换租族”既要精心挑选房客，更要精心挑选房东。

　　问题

　　花费精力多　满意度不高

　　换租属于过渡型居住，因此稳定性并不高，但与普通租赁的区别在于，选择的主动权更多掌握在租户手中。据换租者居住观察报告显示，“换租族”综合满意度不高，其中只有33%的人群表示“愿意继续租”，61%的人群“潜在换房需求”，还有18%的人群“综合满意度不高，计划一年内换房”。

　　在做了五年换租族后，小陈觉得这样的生活太过于折腾，她开始急于摆脱这种生活。2012年，80后小陈在嘉定新城购入了一套70多平方米的一房两厅，但距离工作单位太远，所以把自己房子出租，一直在普陀区真如附近租房住。“换租后，遇到了很多问题，前后搬过三次家，遇到的问题真不少。比方说前段时间空调坏了，房东一直拖着没找人来修，如果我自己花钱再买一台空调，万一再搬家，这个空调是不是还得搬走。”明年十一，小陈和女朋友准备结婚，考虑到日后工作、家庭居住需要，小两口便萌生了换房念头。准备在租的房子附近换一套小两房，这样以后父母过来也有地方住。目前，小陈已经将嘉定的住房委托出售，计划在年内完成“一卖一买”，成功进入城市中心圈，不再继续做换租族。

　　分析师张月表示，虽然双租具有一定的经济收益，但由于要同时扮演房主和租客角色，较单租者要花费更多的精力，也更容易陷入一些租赁纠纷。如果到偏远位置租房，交通成本最好也考虑在内，以免造成不必要的经济损失。

　　租金每年涨　搬家成本高

　　记者采访中发现，当前不少房东并不接受一年以上的长租，这就意味着，换租者有可能面临一年搬一次家的窘境。不但搬家过程消耗资金与精力，再次重新找出租房对时间和精力而言也是一个不小的挑战。另外，对于以距离市中心的近换远的换租者而言，搬到外围区域可能会导致出行成本的增加。

　　“明年房租又每个月被涨了500！”租住在长宁路上的李女士一家，前几日被房东通知明年上半年房租每月涨500元，她的三室一厅租金从每月9500元提高到每月10000元，没有任何理由。

　　“心里不舒服，所以我打算开始物色新房源，但是换租意味着一是一次搬家，每次搬家辛苦不说，还要添置不少东西！”李女士说，每年到了年底，很多房东喜欢年底涨房租，如果不同意面临的就是再次换租。但是搬家的成本过高，这让她非常纠结。

　　最让李女士痛心的是，她考虑是不是也把自己房子的房租涨一涨，当她来到自己房子的时候，发现租客因为生活过于粗糙，导致房屋装修很多地方受损。“我和租客去谈这问题的时候，租客一脸无所谓，说最多他出钱把墙壁刷一刷，其他的都不愿意负责。如果涨价，租客就不一定续租，那我又得面临重新装修的压力。”

　　“所以换租并不是那么简单，也要考虑到自己的住房装修及家居用品的投入和折旧。”对此，张月表示。

　　专家

　　换租族：实现从“点”到“优”的转化升级

　　不少专家表示，对于换租群体而言，从另一个角度看，属于改善居住中的“夹心层”，换租所能够驾驭的跟居住有关的属性，远远比换房更多，很多居住要求得以更快实现。因此大户型、优配置的比例也远高于普通租赁。

　　在大型城市，尤其是一线城市，住房需求的细分升级正在迅速发展，这不简单指高、中、低端的差异，更多是生活多元化带来的居住多元化，“换租族”在城市需求看似小众，却凝聚着潜在改善型的缩影，他们用自身相对有限的资源，换取当下相对更幸福的生活，以及对接近未来目标更坚定的期待。

　　在复旦大学历史系顾晓鸣教授看来，换租族的出现是因为他们工作地或者孩子上学的地点与居住地发生矛盾，这是非常正常的一个社会现象，是社会流动性以及活力增加的表现。“比方说学校老师把自己的房屋租掉，再在远郊分校附近租个房子居住，可以节省不少时间。”

　　至于如何让这些换租族租房顺利且有保障，顾晓鸣教授认为，如果能在管理上加强规范，比分说在临港等企业密集的地区创造出一批可以短期出租的房屋，在共享经济时代，这将可能是个很大的市场，也可以更好地解决换租族遇到的“房租涨价、租房不稳定”等问题。员。因此需求总量没有增加，而原先的租客却在减少，导致需求不足。上海当前租金回报率平均1.5%左右，有些租金回报率过低的板块可能有补涨机会。不过考虑到年后上海租赁市场交易时间窗口，如果这两周没有表现的话，今年租金上涨乏力也就基本定型了。”